Квартиры в Ижевске: аренда, покупка, продажа, обмен...

Обман с недвижимостью

Что важно знать про схемы обмана с недвижимостью

Можно без преувеличения утверждать, что пока существует рынок недвижимости, существует и различного рода обман с недвижимостью. Комплексный характер рынка новостроек приводит к тому, что застройщики имеют возможность каждый раз применять новые схемы для обмана клиентов. Конечно, имеется как прямой, так и косвенный обман с целью ухода от уплаты налогов, несоблюдения действующего законодательства, дополнительного обогащения.

Обман с недвижимостью остается обманом, и не стоит быть наивными и полагать, что если застройщиком является очень крупная и известная фирма, то различного рода «подвохи» исключены. Как показывает опыт, на аферу способна практически любая фирма.

обман с недвижимостью

 

Схемы обмана с недвижимостью

Разберемся, что и как в области «серых» застроек. Для этого обратимся за советом к эксперту – председателю совета ПО «СОЮЗ», Руководителю проекта «Канадский Квартал» (г. Чехов, Московская область) Омельченко Максиму. Максим Омельченко является специалистом первичного рынка недвижимости, и расскажет о наиболее распространенных схемах обмана.

Эксперт отмечает весьма разнообразные варианты обмана клиентов-дольщиков в отношении недвижимости.

1) Указанным ниже способом обмана прославился крупный застройщик последних пяти лет ЗАО «Энергостройкомлект-М». Эта, с позволения сказать, фирма заключает договоры на реализацию квартир с другими организациями, которые также занимаются реализацией приобретенных прав на недвижимость третьим лицам.

При этом сам «Энергостройкомлект-М» также реализует физическим лицам уже распроданные объекты недвижимости, ссылаясь на прекращение действия договоров с юридическими лицами, которым эти объекты были проданы ранее.

Кто бы в этой ситуации прав не был, результат всегда одинаков – дольщики всегда в проигрыше, то есть имеется несколько претендентов на один объект и полное отсутствие даже возможности возвратить потраченные деньги от инвестиционной компании или застройщика.

 

2) Застройщик, игнорируя требования действующего законодательства, предлагает клиенту вместо договора участия в долевом строительстве, заключить некий предварительный договор купли-продажи. Отметим, что договора участия в долевом строительстве подлежат регистрации в государственной регистрационной кадастровой службе.

Известно, что предварительные договоры не подлежат оплате в силу гражданского законодательства, тем не менее, поскольку застройщику необходимо получить от покупателя денежные средства, то заключается договор купли-продажи векселя соответствующего стоимости квартиры.

Данная схема повсеместно работает на первичном рынке жилья, но никак не защищает права дольщиков. Еще не так плохо, если такой договор купли-продажи векселя был заключен именно с самим застройщиком, а не с какой-то, третьей фирмой. В последнем случае у дольщика вообще нет никаких прав на покупаемую им квартиру, то есть он полностью зависит от действий застройщика.

Примерно эта схема обмана с недвижимостью имела место судебном споре с такой крупной фирмой-застройщиком, как ЗАО «Сити-XXI век».

 

3) Застройщик, заключая договор с клиентом, пытается получить деньги за оказание дополнительных услуг, которые, как правило, обычно никогда не оказываются и не выполняются, но стоимость этих услуг весьма высока (выше рыночной стоимости) и без их оплаты основной договор на желанную квартиру с клиентом не заключается. К таким услугам относят оформление документов по сделке, оформление прав собственности на квартиру по окончанию строительства, либо страховка (5-60 % цены приобретаемого объекта) рисков которые вряд ли наступят.

 

4) Застройщик реализует под своим именем объекты недвижимости, в то время как покупатели заключают договора с другими организациями, не имеющими юридически никакого отношения к застройщику.

 

В лучшем случае заинтересованному клиенту пояснят, что фирма-продавец входит в состав холдинга застройщика, что совсем не соответствует действительности, в худшем случае этим вопросом никто не будет заниматься и интересоваться до очередной определенной проблемы.

Вот такой пример в последнее время имел широкий общественный резонанс, когда покупатели-дольщики при заключении договора с известным застройщиком Mirax, обнаружили, что они на самом деле заключают договор с совсем другими фирмами, такими как «Конкордия», «Аванта», СК «Строймонтаж» и другие.

 

5) Следующий пример обмана с недвижимостью основан на  такой схеме.
Реализация жилого либо нежилого фонда, принадлежащего другому правообладателю. Что это значит? Прежде чем начать строительство застройщик всегда заключает контракт с местными органами власти.

В соответствии с данным контрактом застройщику предоставляется земельный участок под строительство, в то время как застройщик берет на себя обязательство выделить в собственность администрации определенные площади по результатам строительства, что изначально оговаривается в предварительном протоколе раздела площадей. Данный протокол является неотъемлемой частью инвестиционного контракта. По мере того, как происходит строительство объекта, застройщики, чаще при дефиците бюджета, распродают площади, которые принадлежат  администрации.

Если следовать строгой букве закона, то покупатели-дольщики, которые эти площади приобретают, являются бесправными, то есть не приобретшими права на офис, квартиру или машиноместо.

На практике, при возникновении споров, такие дела мне доводилось выигрывать в пользу покупателей. Такой пример имел место с одним из очень крупных скандально известных застройщиков, как НПП «Тема».



6) Другой способ обмана, который на сегодня является одним из наиболее распространенных, заключается в том, что застройщик указывает на ориентировочные сроки завершения строительства дома, или на отсутствие таковых. Такая схема довольно широко распространена при завершении договоров купли-продажи. Если сроки в договоре указаны ориентировочно, то застройщики при их несоблюдении будут ссылаться именно на это, следовательно, в данном случае для застройщика отсутствует прямая обязанность строить дом к обещанному сроку.

В случае, когда предварительный договор составлен без указания сроков, то в лучшем случае ответственность по таким договорам сводится к определенному сроку относительно оформления права самим застройщиком на жилье. Но срок, к которому застройщик должен уложиться при оформлении собственности и для того, чтобы передать квартиру покупателю, никто не устанавливает и, соответственно, не гарантирует.

 

7) Еще один способ обмана состоит в том, чтобы продавать квартиры через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). В чем же здесь обман и подвох? Все довольно просто. Если покупатель вступает в ЖСК, то есть становится его членом, то каков бы ни был договор на приобретение недвижимости, он (покупатель) всегда будет нести дополнительные издержки и расходы, которые будут формироваться у кооператива. Если по простому: стоимость оплаченной квартиры будет все расти и расти, а контролировать этот рост в ЖСК невозможно.

 

8) Следующий пример обмана основан на игре с площадями квартир и их планировкой. Широко известно, что почти все застройщики, продавая квартиры на стадии строительства, зачастую не имеют полного пакета проектной документации, либо документация является недоработанной или несогласованной. Причем на стадии заключения договора с дольщиком застройщик сознательно указывает площадь больше той, которая будет по факту постройки. В договоре на этот счет могут быть указаны условия, при которых покупатель получит компенсации, то есть при меньшей площади квартиры по результатам замеров БТИ излишне оплаченные квадратные метры подлежат возврату.

Однако данные условия прописываются в договоре не всегда, либо трактуются неоднозначно. Скажем больше, многие были удивлены, когда по плану БТИ прописана одна площадь купленной квартиры, а по факту кажется, что она гораздо меньше, что, как правило, подтверждается независимой строительно-технической и иной экспертизой. Таким образом, застройщик, обманув покупателя на несколько квадратных метров, может заработать весьма значительные суммы денежных средств.

 

Делаем вывод, что схем обмана с недвижимостью великое множество, и неискушенный человек сильно рискует попасть впросак, свызываясь для проведения операций с сомнительными конторами.


 

Тематический индекс цитирования