Квартиры в Ижевске: аренда, покупка, продажа, обмен...

ТСЖ или УК

ТСЖ или УК: какой способ управления многоквартирным домом лучше?

Из двух самых распространённых на сегодня способов управления многоквартирными домами наибольшее распространение получили два: товарищество собственников жилья, или сокращённо – ТСЖ, и управляющая компания, или УК. Есть и некоторые другие способы, менее распространённые сегодня и потому считающиеся экзотическими. Итак, ТСЖ или УК: какой способ управления многоквартирным домом лучше?

 

Оба способа управления уже достаточно хорошо отработаны, и по результатам эксплуатации большинство собственников жилья знает большинство их достоинств и недостатков. В большинстве своих черт эти способы чётко отличаются друг от друга, но в то же время имеют одну важную общую особенность: оба они будут малоэффективны при отсутствии контроля со стороны самих жильцов и собственников жилья. Именно их решения являются базой для тех или иных направлений деятельности ТСЖ или УК.

 

Специально для обсуждения этих двух главных и было организовано собрание экспертов за круглым столом «Управляющие компании и ТСЖ – коллеги или соперники?»

 

 

Текущая ситуация

 

Интересным фактом, озвученным на заседании, было то, что в Санкт-Петербурге около 80% многоквартирных жилых домов обслуживаются непосредственно УК, и лишь 19% приходится на долю ЖСК и ТСЖ.

 

Это вовсе не значит, что услуги управляющих компаний однозначно лучше и выгоднее. Оба способа имеют свои весомые достоинства и недостатки, и только отдельные моменты в деятельности и организации работы товариществ собственников повлияли на такое заметное смещение равновесия.

 

Кроме того, жители лишь единичных домов во всём мегаполисе прибегли к непосредственному управлению домом. Как заметил Владимир Гайдей, первый заместитель председателя Жилищного комитета, причиной тому является лишь недостаточная осведомлённость населения об этом способе и неполное раскрытие информации и описаний его существующими законодательными документами. Именно поэтому по поводу такого способа у собственников жилья возникает множество вопросов, не имеющих ответа, и потому рисковать и идти на этот шаг отваживаются немногие.

 

Аналогична ситуация и с так называемыми Советами домов. Хорошая по своей сути затея абсолютно никак не регламентирована никакими нормативно-правовыми актами, и ни один человек не имеет представления об организации работы таких советов и контроля над ними. Именно поэтому, по словам Владимира Гайдея, эти способы напоминают своего рода «детей лейтенанта Шмидта», то есть в большинство случаев кажутся сомнительными.

 

 

Главный недостаток – закрытость компаний

 

Самым главным недостатком большинства УК эксперты считают сложности с получением информации о самой компании собственниками жилья. Как сказал Владимир Гайдей, на сегодняшний день порядок предоставления данных о компании регулируется Федеральным законом № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

 

Более того, правительством даже был разработан план организации специальной структуры – Государственного жилищного надзора, задачей которого и будет сбор, хранение и предоставление жильцам соответствующей информации.

 

Пока же создание Госжилнадзора – дело будущего, и большинство собственников домов уже сегодня сталкивается с проблемой отсутствия и непредоставления им данных по определённым компаниям. Кроме того, подобные же опасения высказала председатель правления Ассоциации ЖСК и ТСЖ Санкт-Петербурга Марина Акимова. По её словам, в некоторых случаях при заключении договора между ТСЖ и УК последняя отказывается предоставлять те или иные данные. К чести управления ТСЖ следует заметить, что с такими компаниями ассоциация отношений не поддерживает.

 

В то же время, достоинством управляющих компаний является их работа в интересах заказчиков. Именно поэтому УК почти всегда прислушиваются к мнениям, пожеланиям и требованиям жильцов. Это, пожалуй, главная причина предпочтения многими жильцами именно УК.

 

Кроме того, от обслуживания управляющей компанией жильцам довольно просто отказаться, что в большинстве случаев осуществляется просто разрывом договора. Процедура отказа от услуг ТСЖ является значительно более сложной и длительной.

 

Однако клиентоориентированность УК, по мнению Гайдея, может сыграть не на пользу самим жильцам, как ни парадоксально это звучит. Управляющие компании всегда – коммерческие организации, и они редко сильно заинтересованы в сокращении затрат жильцов дома. В это же время ТСЖ и ЖСК – организации некоммерческие, и в большинстве случаев при принятии тех или иных решений руководствуются именно соображениями удобства для собственников.

 

 

Симбиоз ТСЖ и УК

 

Учитывая всё вышесказанное, большинство экспертов нашли лучший ответ на вопрос, какой способ управления многоквартирным домом лучше. Таким способом была признана такая организация, при которой непосредственно с жильцами контактирует ТСЖ, и оно же нанимает УК для выполнения определённых работ.

 

В случае такой организации работы председатель ТСЖ отчитывается перед жильцами обо всех потраченных средствах и выполненных работах, и в свою очередь именно ТСЖ собирает все данные о УК. При этом регулярно организуются собрания жильцов, на которых обсуждаются текущие вопросы и проблемы.

 

Кроме того, в этом случае часть работ может выполнятся самим ТСЖ, а часть расходов – покрываться за счёт дополнительных поступлений в бюджет за счёт разных кампаний – размещения рекламных щитов на фасаде зданий, использования подвалов и чердаков. Это же помогает лучше организовать работу ТСЖ в домах, жильцы которых сильно отличаются по своим уровням доходов.

 

Главный минус такого подхода – сосредоточение власти в руках одного исполнительного лица – председателя. Иногда принимаемые им решения могут идти вразрез с интересами жильцов, а в некоторых случаях даже быть откровенно противозаконными. Ярким примером тому является недавний инцидент с ТСЖ «Купчинское», председатель которого регулярно собирал с жильцов коммунальные платежи, не совершая при этом платежей собственно коммунальным службам. Именно поэтому в данном случае при организации ТСЖ жильцам необходимо очень тщательно подходить к выбору руководства товарищества.

 

 

Спасение утопающих – дело рук самих утопающих

 

В результате обсуждения эксперты сошлись во мнении, что главным залогом качественного и удовлетворительного обслуживания дома будет тщательный контроль самих собственников над деятельностью ТСЖ или УК. Выбирать председателя, получать информацию о УК, проводить регулярные собрания – всё это лучшие способы направить деятельность обслуживающих компаний именно так, как нужно жильцам. Ведь они сами лучше всего знают, какие результаты работы ТСЖ или УК будут для них наилучшими.


 

Тематический индекс цитирования